účastníci výstavby

motto :

žádný vztah nezačíná v nebi

účastník výstavby

01. vlastník stavby

stavebního zařízení má tento nemovitý majetek v evidenci, je povinen se o něj řádně starat, uchovávat stavební deník po dobu deseti let a platnou (úřadem ověřenou) dokumentaci (pozor na dokumentaci skutečného provedení) trvale, platit daně a poplatky atd. Bez jeho souhlasu nemůže uživatel provádět (kromě drobné údržby a oprav) žádné změny stavby.

02. vlastník infrastruktury

má v majetkové evidenci inženýrské sítě (podzemní i nadzemní) a zařízení pro dodávky medií místním odběratelům. Zájemcům o výstavbu je povinen sdělit ověřenou polohu sítí a možnosti připojení se na ně.

03. stavebník

(právnická i fyzická osoba) jakožto hlavní účastník výstavby má rozhodující pravomoc při plánování, přípravě a realizaci stavebního záměru. Žádá tedy o stavební povolení a povolení k užívání povolené stavby, zodpovídá po celou dobu výstavby za viditelné umístění úředního štítku "Stavba povolena..." a za vztahy výstavby k okolí staveniště (třetí osoby a veřejný zájem). Jednoduché a drobné stavební práce (definice viz stavební zákon) si svépomocí i provádí (pod odborným vedením nebo odborným dozorem), přičemž zejména zodpovídá za bezpečnost prací.

04. investor

výstavbu financuje, nemusí však vždy být totožný se stavebníkem, protože však jde u dodavatelské výstavby vždy především o peníze, užívá se v běžné stavbařské hantýrce i v takových případech nepřesného výrazu "investor" ve smyslu "stavebník".

V anglofonním významu je investorem ten

• kdo má volné peníze a hledá jejich nejlepší zhodnocení
  • to znamená investiční příležitosti
    • nejčastěji do cenných papírů
    • další z mnoha příležitostí je spekulativní výstavba
      • občan se rozhodne investovat do novostavby (nemovitosti) a svěří své peníze inženýrské/developerské organizaci, která se stane stavebníkem a stavbu mu opatří "na klíč" sám občan tedy není účastníkem stavebního řízení se všemi důsledky - je však investorem
      • podobně stát - investor financuje řadu velkých záměrů (např. infrastrukturních projektů), jako stavebník však vystupují k tomu účelu zřízené specializované organizace (ředitelství dálnic)
      • investice jakožto majetek jsou však jen cenné papíry - pohledem do finančních výkazů (bilance neboli rozvaha) kterékoliv organizace zjistíme, že nemovitosti atd. jsou majetkem "dlouhodobým" - nikoliv "investičním".

05. objednatel - zhotovitel

a. jsou partneři v závazku zhotovit předmět díla

• partneři "dodavatel" - "odběratel" vystupují ve smlouvě kupní
  • při koupi nemovitosti, stavebních hmot, auta apod,
• necháme-li zhotovit dílo (hmotný výstup) "na zakázku", jde o smlouvu o dílo

b. z původních

• zájemců
  • jen se o možnosti stavět informovali a
• uchazečů
  • požádali dokonce o podklady pro nabídku zakázky
    • pak ten vybraný
      • je po podpisu smlouvy o dílo zhotovitelem stavebního záměru
        • zde platí, že jeden z jeho zaměstnanců musí být autorizován v oboru provádění staveb, což vůbec nedává záruku, že se bude chovat profesionálně - tedy odborně, čestně a zodpovědně
          • proto je nezbytná podrobná smlouva o dílo a profesionální TDI.

právní postavení účastníků závazkových vztahů (smluvních partnerů - podnikatelů, živnostníků, firem) je možno zjistit, např. na https://portal.justice.cz

prověření partnerů nepodcenit

• jediným pohledem na jejich www stránku v registru "justice" lze zjistit že
  • firma je v konkurzu,
  • mění neustále majitele,
  • předmět činnosti nebo
  • má jiné sídlo než nám uvádí a
  • pokud v obchodním rejstříku zapsaná firma neuvádí na svých obchodních listinách
    • dopisy
    • faktury apod.
      • u kterého soudu a pod jakým číslem (vložkou) je zapsána
  • je třeba trvat na uvedení tohoto zdánlivě nepodstatného nedostatku, což je v souladu se zákonem

c. po podpisu návrhu smlouvy o dílo zhotovitelem se ze stavebníka-investora stává objednatel

• tedy nejen že plánuje, připravuje a řídí, ale i
  • závazně objednává a
  • platí
    • kdo platí nechť taky řídí
      • zásada tržního hospodářství
        • ale umí řídit výstavbu každý ?
          • proto je zřízen ku pomoci institut nazývaný angl. "consultancy", bruselsky "engineering services", něm. Ingenieurleistungen a česky inženýrské služby, inženýring,

d. technický dozorce investora/stavebníka/objednatele (TDI/TDS/TDO)

zastupuje po dobu zhotovování stavebního díla, avšak nejlépe již od přípravy výstavby, a to až do uvedení do užívání, a někdy i déle

• to při reklamaci závad a nedodělků během doby záruky nebo
• doby odpovědnosti za vady
• TDI je důleřitý, není však nezbytný vždy, protože:
  • nad svépomocným prováděním jednoduchých a drobných staveb (ve smyslu stavebního zákona) stačí stavebníkovi odborný dozor vykonávaný kvalifikovanou osobou (stačí vzdělání a praxe podle stavebního zákona)
    • pokud ovšem sám stavebník potřebnou kvalifikaci nemá.
  • smluvní zhotovitel musí být autorizovaný podle stejného předpisu (vedení realizace staveb), takže zodpovídá za řádně v souladu s předpisy provedené dílo a může tedy funkci TDI suplovat sám
    • někomu se to může zdát neobvyklé, ale je to věc důvěry obou smluvních partnerů
    • problémem je morální profil TDI
      • nesmí být podjatý (nadržovat některé straně)
      • dozorovat na dálku (od stolu), nepravidelně a neprofesionálně, ale přesně naopak
        • jako by stavěl za své pro sebe
  • v rámci inženýrské činnosti investorské (IČI) je potřeba zajistit i jednodušší neodborné činnosti než je TDI
  • tuto inženýrskou činnost (IČ) investorskou (objednatele - stavebníka) provádí s výhodou projektant stavby
  • úkolem TDI je pokud možno denně (u malých staveb týdně) sledovat postup výstavby již ve fázi projekční přípravy po stránce
    • organizační
      • má vybraný projektant dobrou pověst
        • je předávaná projektová dokumentace úplná
          • nechybí v technické zprávě
            • ustanovení o kvalitě díla
            • o třídě těžitelnosti zeminy apod.
        • jak byl ze zájemců a uchazečů o zakázku vybrán zhotovitel díla
        • byl kritériem kromě referencí i návrh smlouvy
        • jsou účastníkům výstavby dostupné všechny dokumenty
          • stavební povolení
          • dokumentace
          • smlouvy
          • revizní zprávy
          • atesty a prohlášení o shodě)
        • je prováděn denní úklid staveniště, dodržovány požární a bezpečnostní předpisy
        • nedochází k poškozování nebo zcizování majetku stavebníka
        • neužívají pracovníci zhotovitele bez povolení energie, prostory a plochy stavebníka nebo třetích osob
        • ale hlavně
          • je na staveništi TRVALE STAVEBNÍ DENÍK tak ošetřený, aby nemohl být pod nejrůznějšími záminkami odnesen "na vedení firmy za účelem doplnění"
          • jsou denní zápisy skutečnou informací o průběhu výstavby nebo jen chabým popisem počasí
          • je stavebníkův průpis denně oddělen a bezpečně uložen
          • předchozí odstavec je pro zdárný průběh výstavby nejdůležitější, podle zákona jej stavebník uchovává deset let od uvedení stavby do užívání
    • technické
      • provádí zhotovitel práce podle v dokumentaci nařízených norem nebo standardů a v souladu s povětrnostními vlivy
      • zvláštní pozornost musí věnovat zakrývaným konstrukcím
        • výztuž v betonech
        • izolace proti vodě a chladu
        • neprovázané a nespojené zdící prvky
        • rovinatost dlažeb, obkladů a omítek atd.
    • ekonomické
      • poradí, zda je od počátku jasná smluvní cena díla nebo způsob stanovení její výše
        • je případný rozpočet srozumitelný a
        • případná spoluúčast objednatele na díle zohledněna v ceně
          • kdo a kolik bude platit za
            • energie
            • vodu
            • telefony
            • šatny
            • sklady
            • otop
      • jsou případné smluvní zálohy vázány na věcné etapy postupu výstavby
        • vždy za soubor položek smluvního rozpočtu
          • zemní práce
          • základy
          • spodní stavba
          • zdivo,
          • tropy a
          • vnitřní omítky nebo
            • zaklopena spodní stavba
            • zastřešena vrchní stavba
            • hrubé instalace TZB)
      • je ve smlouvě uplatněna
        • pozastávka např. 10% smluvní ceny do doby vypršení záruky
        • nebo doby odpovědnosti za vady
      • jsou ve faktuře zohledněny neprovedené výkony
        • méněpráce nebo
        • naopak vícepráce
        • srážky za nedodržení smluvních podmínek
        • prodlení s plněním
        • škody způsobené zhotovitelem

06. projektant

vyhotovuje:

• územní-plánovací dokumentaci
• dokumentaci pro územní rozhodnutí
• dokumentaci pro povolení stavby (projektovou dokumentaci PD)
  • nikoliv však "projekt" neboli záměr co a proč stavět
    • ten tvoří majitel, investor, uživatel
• projektant rovněž vyhotovuje i dokumentaci pro ohlášení drobné stavby
• dokumentaci prováděcí (realizační)
  • pokud ji nevypracuje autorizovaný zhotovitel (stavební firmy) jako součást smluvního předmětu stavebního díla
• dokumentaci stávajícího stavu stavby/díla pro účely pasportizace nebo zamýšlených změn stávajících staveb a stavebních děl nebo někdy též
• dokumentaci skutečného provedení předmětu díla
  • jakožto dokladu ke kolaudaci dokončené stavební zakázky
    • zatím co od autorizovaného projektanta je taková nekvalifikovaná práce zbytečně drahá, pro zhotovitele je to jednoduché
      • do výkresů prováděcí dokumentace zakreslí případné změny během výstavby a opatří je rozpiskou "Skutečné provedení předmětu díla", připojí datum, razítko a podpis a 1x předá při přejímce objednateli, a to i když ke změnám nedošlo
    • nesplnění této smluvní podmínky může ohrozit nejen přejímku a kolaudaci, ale hlavně budoucí reklamace a odstranění závad
    • proto nezapomenout před podpisem smlouvy o dílo se stavební firmou na rozšíření předmětu díla o "dokumentaci skutečného provedení"
      • existují developeři (spekulativní stavebníci-investoři), kteří naprosto nepřipustí jakékoliv úpravy jimi předložené typové smlouvy, tedy ani dodat investorovi dokumentaci skutečného provedení
        • tímto problémy chytře přesunují na budoucího uživatele, který se teprve po kolaudaci (nebo po splacení úvěrů) stane majitelem nemovitosti
          • uživatel není tedy stavebníkem, takže se neúčastní přejímek ani kolaudací a nezbývá mu než se v případě problémů při reklamacích obrátit na soudní znalce a právníky, což mnohé odradí
          • developer (spekulant) vymění během výstavby několikrát zhotovitelskou stavební firmu (důvod vždy najde a dokonce na tom vydělá), takže ta poslední
            • dílo předávající developerovi - nemá o zakrytých konstrukcích svých předchůdců ani tuchy.
    • projektantem může být
      • fyzická osoba samostatně výdělečně činná (OSVČ) i
      • právnická osoba (projekční kancelář, atelier, ústav atd.), musí však být autorizovaný Českou komorou inženýrů a techniků ve výstavbě (ČKAIT)
        • nechte si předložit platný doklad a ověřte na www! Jeho povinností je trvale procházet programem celoživotního odborného vzdělávání, takže by jej neměla překvapit žádná technické nebo legislativní novinka.
      • projektant
        • často obstarává inženýrské služby v podobě stavebního povolení a občasného technického dozoru (TDI) jak popsáno výše, mnohdy sestaví i kontrolní rozpočet projektovaných prací (ne celé stavby - to umí beze zbytku jen investor!) a pomůže i "nezištně" s výběrem zhotovitele. Raďme se s ním, ale opatrně - je to také podnikatel (pro nás tedy zhotovitel), takže nám rovněž nabídne smlouvu o dílo. Za vady projektu však ručí navždy na rozdíl od stavebního zhotovitele (ten pouze po smlouvou stanovenou dobu), a to ho značně zavazuje, pročež se mnohdy v technickém řešení jistí většími dimenzemi.
      • autorský dozor
        • od projektanta možná budeme potřebovat i jeho autorský dozor (AD) nad dílem během provádění, což není v ceně dokumentace => další smlouva o dílo! Dohodněme si s ním způsob stanovení výše ceny jeho výkonů předem - např. sazbu 500 Kč/hod nebo i jiný způsob ocenění případných projekčních víceprací. Každý stavební projekt je riskantní, proto věnujme výběru projektanta pozornost: chtějme jeho referenční již užívané stavby a neváhejme osobně se přesvědčit, jak je jejich uživatel spokojen s řešením po pár zimách. Pozor na složité tvary střech, členité fasády, orientace ke světovým stranám, osazení objektů do terénu apod. "Odvážné" řešení stavby se uživateli vymstí ve vyšším věku, při růstu cen energií, majetkových daní, při změnách stavby apod.

07. stavitel

(fyzická osoba) je technik ve výstavbě

• autorizovaný stavitel pro příslušný obor činnosti musí být zapsán v seznamu ČKAIT.

08. úřady

jsou dalšími neopominutelnými účastníky výstavby, ale ty nejsou pro tuto kapitolu relevantní

• stačí tedy jen zmínka o státním stavebním dohledu, jehož orgány a jimi přizvaní znalci mají ze zákona možnost vstupu na staveniště i do stavby a nahlížet do dokumentace
  • sleduje se tím předcházení úrazům a škodám

09. autorizovaný inspektor

je nová funkce v procesu výstavby

• za úplatu v rámci zkráceného stavebního řízení ověří způsobilost navržené stavby k realizaci na základě předložené dokumentace a sestaví posudek kolaudačního rozhodnutí po dokončení realizace stavby.

10. právník

(právní zástupce) není sice účastníkem výstavby, může ovšem v některých případech stavebníka-objednatele i stavitele-zhotovitele zastupovat

• po prvém vážném sporu možná zjistíme, že je nejproblematičtější osobou v procesu naší výstavby
• je nutné jej pečlivě vybírat, aby jej nezajímaly jen palmáre (již pouhá objednávka a "prostudování" případu může představovat výdaj až 15 tisíc korun), ale i výsledek
• ten ovšem nikdy není předem zaručen ani u zdánlivě jasných případů, proto se snažme sporům vyhnout pečlivou přípravou smlouvy a dokumentování procesu výstavby ve stavebním deníku.

dodavatelský systém stavby

01. vyšší dodávky stavební části stavby (VDS)

• zhotovitel po předání dokumentaci si sám sežene subdodavatele profesí a po čase předá stavební práce/díla provedená podle smlouvy
  • existuje tedy minimální počet smluv (kromě smlouvy na technický dozor zpravidla již jen dvě)
    • s projektantem a
    • se zhotovitelem
  • zdánlivá výhoda minimálního počtu smluvních partnerů však vyžaduje řádné ošetření smluvních vztahů: aby stavebník mohl včas uplatnit svá práva při neplnění termínu dokončení zhotovitelem
    • musí do smlouvy zakotvit a prohlásit za podstatná ustanovení i
      • mezilehlé termíny věcného plnění postupu výstavby (milníky) v časovém plánu
      • zároveň takové milníky může vázat na financování výstavby
        • zálohy
        • dílčí etapové faktury
          • mohou to být také věcné etapy jako
            • dokončení hrubé stavby
              • svislé a vodorovné nosné konstrukce
            • definitivní zastřešení díla
            • dokončení a předání přípojek a pod.
              • ne však jen kalendářní datum (časová etapa - např. 31.5.) nebo
              • formulace typu
                • provedení betonáže
                • zavezení materiálu na staveniště a pod.
          • je zde však
            • položkový soupis konstrukcí a prací
            • smluvní podrobný rozpočet a
              • je vhodné věcnou etapu (milník) vymezit odkazem na tento dokument.
• ve smlouvě s VDS si ovšem může objednatel vyhradit, že i
  • výběr subdodavatelů podléhá jeho souhlasu - to když v kraji existuje důvěrná černá kniha nedůvěryhodných firem
    • má jej většina institucionálních stavebníků a bank
      • tedy těch co stále něco staví a znají proto většinu v úvahu přicházejících zhotovitelů, projekčních kanceláří a stavebních firem
        • kdo nemá k seznamu přístup, pomůže si alespoň www.justice.cz.

02. přímé dodávky

• jednotlivých odborných zhotovitelů
  • demolice
  • zděné konstrukce
  • truhláři
  • elektrikáři a podobně
    • které si objednatel sám organizuje
      • má tedy smluv tolik, kolik je zhotovitelů
        • nezapomeňme před zahájením prací objednat dokumentaci skutečného provedení

03. jeden zhotovitel (Design & Build)

• zadá se projektová dokumentace i realizaci díla jediné firmě
  • tedy jedna jediná smlouva

04. výstavba na klíč (turn key delivery)

• od pozemku přes dokumentaci až po kolaudaci vše dodavatelsky, když
  • vše zařídí jeden partner
    • je-li rozhodnuto stavět s některou developerskou investorsko-stavebně-realitní společností na klíč, není zde často šance něco ve výstavbové mašinérii ovlivnit (nanejvýš obklady nebo kuchyňskou linku)
    • týká se to třeba textů smluv
      • o smlouvě budoucí
      • o smlouvě o dílo
      • o smlouvě kupní
        • mají je natištěny předem (změny smluvních ujednání nepřipouštějí
          • takže jde o smlouvy adhezní
            • o nějaké kontrole kvality nebo postupu prací nechtějí ani slyšet
              • na dokumentaci skutečného provedení ani
              • stavební deník
            • není smluvní nárok
            • ke kolaudaci budoucí uživatel není připuštěn (není účastníkem výstavby)
              • takže se může stát (a také se to stává), že za zmetek budoucí uživatel zaplatí plnou cenu - není totiž stavebníkem, ale "pouhým" investorem..

služba